생활숙박시설이란? 일반 오피스텔이야 호텔이야?

우리가 흔히 알고 있는 일반 오피스텔로 알고 이 생활숙박시설을 신규 분양 받거나 매입을 하게되면 생각지도 못했던 암초를 만나고 만다.

휘황찬란한 홍보문구와 홍보물에 속아 분양사무실을 방문하게 되면 이 생활숙박시설이 뭔지도 모르고 분양 받게 되는 사람들이 굉장히 많을것이라고 생각한다.

나도 그랬으며 주변 지인들도 굉장히 많다

오피스텔 + 아파트 +호텔의 기능을 합친 형태

일단 이 생활숙박시설은 간단하게 말하면 오피스텔이며 호텔이며 아파트라고 말하면 된다. 겉모습만 보면 그냥 오피스텔과 별반 차이가 없다. 아예 부동산의 "ㅂ" 자도 모르는 사람들은 그냥 우리가 흔하게 아는 오피스텔인줄 알거다. 여기서 부터가 함정이다.

물론, 서울이라던지 수도권 등 항상 수요가 받쳐주는 도시라면 이야기는 다를 것이다. 하지만 난 지방의 생활숙박시설 한채를 분양받은 사람으로써 위 도시의 분양주들과는 생각이 다를 수 있다. 

아주 쉽게 말하면 이 생활숙박시설은 상가점포라고 인식해도 된다.  일반 오피스텔과 아주 큰 차이점이 주택으로 봐주냐 안봐주냐 이 점이다. 

난 분양을 받아서 월세 또는 전세 세입자를 맞추려고 했다. 역시나 입주가 시작되니 임대 물량이 쏟아진다. 주변 일반 다가구 원룸 시세에도 못 미치더라. 그래서 그냥 2년은 전세 놓고 2년 뒤에 월세로 전향하기로 했다.

그런데, 전세 세입자를 맞추기가 더 어렵다. 

주택법이 아닌 건축법 적용

이유인즉, 이 생활숙박시설형 오피스텔은 주택으로 안봐주기 때문에 세입자들이 전세자금대출을 아예 받을 수가 없단다.  

흔히 알고 있는 일반 오피스텔은 전용면적 85 제곱미터 이하면 주택임대사업자 등록이 가능하고 주거용 오피스텔이라고 명명하기에 주택관련 대출 및 주택법의 적용을 받지만, 이 생활숙박시설은 주택임대사업자 등록 자체가 불가하다. 

물론, 세입자가 전세자금대출도 안받고 순수 자기 자본으로 살겠다고 하면 전세 세입자를 맞추면 될것이다. 

그러나 여기서 또 문제가 발생한다. 

전세 세입자들은 당연히 본인들의 보증금을 지키기 위해서 전입신고 및 확정일자를 받으려고 할것이다. 

물론 받아도 된다. 

하지만 세입자가 전입신고를 하게 되면 이 생활숙박시설을 나라에서 비로서 주택으로 봐준다고 한다. 그리고 주택으로 봐줬으니 주택수에 포함시켜 세금관련된 양도세,종부세 등 주택관련 세금을 걷어가신덴다. 

세입자가 전입신고를 하면 안되는 이유는,

이 생활숙박시설 분양주들은 애초에 분양을 받을때 추후에 부가세 환급을 받기 위해서라도 일반임대사업자(일반과세자)로 등록을 하기 때문이다. 즉 상가형식의 오피스텔을 분양 받았는데, 당신은 왜 주택으로 사용하냐? 뭐 이렇게 되는 것이다. 

그래서 세입자가 전입신고를 하게 되면 나중에는 환급받은 부가세 부분도 다 토해내야 한다. 취득세 부분 역시 일반상가와 동일하게 4.6% 가 적용되는 아름다운(?) 녀석이다.

아무튼, 이 생활숙박시설은 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받다 보니 주택관련대출은 전혀 받을 수 없고, 받으려면 일반사업자 대출로 받아야 한다.

어짜피 분양사무실은 장점만 이야기 한다.

정말 중요한 점은, 지금서부터 말하는 부분이다.

아주 처음으로 돌아가야 한다. 분양사무실의 직원들과의 상담부터 돌이켜봐야 한다. 물론 혹해서 계약금을 짚어 넣은 100% 내 잘못이라고 생각한다.  

분양사무실 여직원과 상담을 할때 나는 내가 바로 위에 포스팅한 내용을 단 한개도 듣지 못했다. 나에게 설명해주었던 내용을 그대로 다 적어보겠다.

분양사무실에서는 건축법의 적용을 받는 거라서 아파트 같은거 분양받을때 필요한 청약통장따위도 필요없다고 했다. 솔직히 맞는 말 아닌가....... 애초에 주택이 아니니....

또한, 아파트 분양권 같은 전매제한도 없다. 즉 지금 계약금 넣어서 잡아 놓으시고 잔금전에 얼마든지 피를 붙여서 다시 팔으셔도 된다. 

주택대출규제 적용 받는 그런 부동산이 아니다~

세입자가 전입신고를 안하면 주택수에서도 배제시켜줘서 몇채를 보유해도 양도세 같은 세금 걱정안해도 된다~ 

호텔식 운영도 가능하다. 즉 1일씩 단기임대를 놓아도 되는 레지던스식 운영이 가능한 아주 특별상품이다. 일반 오피스텔은 레지던스식 운영을 하면 위법이다. 

수요가 빠방하게 받쳐주는 지역이라면 다를 수 있다.

어떤가? 이 정도면 누가봐도 좋은 수익형 부동산 아닌가?

물론, 서울이라던지 수도권 등 임대수요가 항상 붐비는 지역에서는 솔직히 이 생활숙박시설이 좋을수도 있다. 하지만 나는 지방의 중소도시에 투자를 해서 피를 본 케이스임을 아셔야 한다.

그렇다면 지금 나는 분양받은 생활숙박시설을 어떻게 활용중일까? 월세로 세입자를 맞췄다. 정말 주변 다가구주택 원룸 월세보다 훨씬 낮은 수준으로 임대를 놨다. 말 그대로 대출 이자 내면 남는건 없다. 

정말 당부드린다.

분양사무실 직원들의 엄청난 언변과 환상적인 수익률 등 잘 정리된 숫자들이 나열된 문서에 속지 마시길 바란다. 아는 지인분은 단순히 구경하러 분양사무실 들어갔다가 1층 상가까지 분양 받으신 분도 있다. 1층 상가라고 해서 위의 호실과 상황은 크게 다를게 없는 지금의 상황이다.

참고로 재산세 역시 생각보다 많이 나온다. 

정말로 수요 넘치고 특출난 관광지역이 아닌 이상 생활숙박시설은 지방에서는 가치가 없다.

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